不動產金融報告 三大估價

不動產估價：三大估價法解析
Part 2：估價方法與計算公式

不動產估價：三大傳統估價法

依據市場環境、資產性質與開發目的，科學化評估不動產真實估值

SLIDE 02 不動產金融專題
1

成本法

工地/新成屋

多用於工地現場與新完工建物，需深入蒐集開發與營造工程成本。以「重新建造」的供給角度計算資產之重置或重建費用。

【估算公式】
銷售總金額 - 所有成本 - 利潤 = 標的估值
重建角度：重置成本 - 累積折舊 + 土地市價
2

比較法

市場最常用

市場流通性最高、最普遍使用。必須在同一供需範圍或類似地區，尋找至少 3 個以上性質、成交日期相近的成交案例。

【估算公式】
參考標的成交價 × 調整率 = 個別估值
調整率包含：交易日期、區域及個別條件修正
3

收益法

收益型資產

旨在估算未來可獲得的淨收益。適用於具備收益性質之標的，例如租賃住宅/商辦、遊樂場、農地、魚池等。

【估算公式】
平均一年淨收益 ÷ 收益資本化率 = 標的估值
資本化率（折現率）反映市場報酬與風險溢酬
實務要點：三大估價法在評估特定資產時多採交互驗證，以確保估值精準度。
Real Estate Finance Analysis | Page 10

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軋空（英語：short squeeze），又稱逼空、空頭擠壓，是股市術語之一，主要因市場供求關係，而非公司基本面變化而發生。當做空者被迫平倉（清空部位）而不斷買入標的股票時，市場上出現股票的需求量遠超過市面流通量情況，因供應不足而導致價格陡升現象發生時，可能出現軋空[1]。 具體解釋 做空是一種金融交易手法，其具體策略是做空者借入股票後立即將其出售，希望有投資者以低價買入這些股票。做空者最後必須將這些股票歸還給借貸方（且需要加上利息）。因此若多方買入股票的價格低於空方賣出股票的價格，空方即可獲利。然而預測股票價格非常困難，意外利好亦可能使得股票上漲，導致做空者出現虧損。在這種情況發生時，空方可能以比借入時更高的價格買入其借貸的股票，以防止出現股價進一步上漲使其虧損增加的情況。當空方購入股票以彌補部位，購買量大於市場供給量時，就出現了軋空。購買股票補倉的操作會增加被做空的股票的市值，從而引發更多做空者買入股票補倉，這種循環可能導致股價更大的上漲[2][3][4]。借入、購買和售出股票的時機可能導致總股本以上的股份數被做空[5][6]。這種情況下，投機行為被稱為裸做空（naked short selling）。做空率過高的股票容易出現軋空的情況。高昂的借貸利率可能會增加做空者補倉的壓力，從而進一步加劇軋空現象。且股價井噴可能進一步導致追加保證金的情況，進而更加拉高股價，對空方形成惡性循環。 軋空較易發生在小盤股或成交不活躍的股票上。但股票流通量不足，且大多數持股者惜售時，也可能有軋空情況出現[7]。 軋空的相反情況是軋多（long squeeze），比軋空更少出現。在期貨市場上亦有軋空現象發生[8]。 案例 2008年10月，由於保時捷試圖收購福斯汽車，導致福斯汽車股票出現短暫軋空現象，其在德國DAX指數上的股價在不足兩天的時間內從210.85歐元飆升至超過1,000歐元，一度成為世界市值最昂貴的公司[9][10]。保時捷CEO溫德林·維德金因在事件中角色而被指控操縱市場[11]。 2012年，美國證券交易委員會指控菲利普·法爾科內對MAAX控股發行的一系列高利率債券進行軋空。在得知有公司做空債券後，法爾科內購買了全部債券，並將債券借給做空者，且在交易員售出時買回。這使得法爾科內持有的債券數超過了MAAX發行的債券總數。此後法爾科內停止借出債券，使空方無...
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